Loi successorale à la Pinel : quel dispositif prendra le relais ?
La réduction d’impôt liée au dispositif Pinel cessera définitivement pour les acquéreurs à compter du 1er janvier 2025. Plusieurs investisseurs se retrouvent confrontés à un vide réglementaire, alors que la demande de logements neufs destinés à la location reste élevée.
Dans ce contexte, la législation prévoit de nouveaux mécanismes comme le Bail Réel Solidaire ou le dispositif Loc’Avantages, conçus pour pallier le retrait progressif du Pinel. Les conditions d’accès, les plafonds de loyers et les avantages fiscaux diffèrent sensiblement de l’ancien régime, incitant les investisseurs à repenser leur stratégie.
Plan de l'article
La fin du dispositif Pinel : quels enjeux pour les investisseurs immobiliers ?
La page se tourne pour la loi Pinel. Les repères changent, et les investisseurs immobiliers doivent reconsidérer leur approche. Depuis 2014, ce dispositif a pesé lourd dans le paysage du logement neuf. Aujourd’hui, la dernière loi de finances a sifflé la fin de la partie. Les avantages fiscaux, qui avaient longtemps alimenté l’investissement locatif, disparaissent, et les conditions deviennent nettement moins attractives. Inutile d’attendre des prolongations : il faut désormais agir avec lucidité.
Le cœur du dispositif Pinel, c’était une réduction d’impôt proportionnelle à la durée d’engagement de location :
- 12 %, 18 % ou 21 % pour 6, 9 ou 12 ans
Ces taux ont été progressivement diminués avant la suppression totale. Les plafonds de loyers et de ressources des locataires, bien calibrés, ont permis d’apporter de la fluidité au marché tout en maintenant un rendement attractif. Mais tout cela appartient désormais au passé.
Le secteur immobilier doit affronter une nouvelle réalité, sans filet fiscal aussi protecteur. De nombreux acteurs anticipent déjà une baisse de l’offre dans le neuf, secteur déjà mis à mal par la montée des taux d’intérêt et la flambée des prix au mètre carré. L’immobilier en état futur d’achèvement pourrait voir sa valeur réajustée, portée par une demande moins vive. Les règles du jeu changent : nouveaux équilibres, nouvelles stratégies.
Voici les principales conséquences de cette évolution sur les choix des investisseurs :
- Moins d’avantages fiscaux pour les particuliers achetant dans le neuf
- Basculement possible vers d’autres formes d’investissement locatif (ancien, SCPI, statut LMNP, etc.)
- Adaptation à de nouveaux plafonds de loyers et à la fiscalité locale revisitée
Chaque projet, désormais, exige une analyse sur-mesure, guidée par des objectifs patrimoniaux précis, une recherche de rendement et une vision à moyen terme. La disparition du Pinel force une remise à plat de la stratégie d’investissement immobilier en France, où la fiscalité, la rentabilité et la sécurité du placement doivent être réévaluées.
Quelles alternatives concrètes après la loi Pinel pour investir dans le locatif neuf ?
Le retrait du dispositif Pinel rebat les cartes de l’investissement locatif dans le neuf. Face à ce nouvel environnement, plusieurs solutions se distinguent, avec chacune des spécificités en matière de fiscalité et de contraintes. Les investisseurs examinent à la loupe les dispositifs existants, comparent les taux de réduction d’impôt et évaluent les perspectives de valorisation. Quelques mécanismes sortent du lot.
La loi Malraux arrive en tête pour ceux qui souhaitent conjuguer fiscalité avantageuse et préservation du patrimoine. Elle s’adresse à la rénovation de biens immobiliers dans les secteurs sauvegardés ou les zones protégées (ZPPAUP). Les dépenses de travaux ouvrent droit à une réduction d’impôt, pouvant grimper jusqu’à 30 %. Cette opportunité s’accompagne toutefois d’exigences élevées : investir dans des quartiers historiques implique des contraintes fortes en matière de rénovation et de conformité.
Autre solution patrimoniale : la loi Monuments Historiques. Elle donne la possibilité d’imputer l’ensemble des déficits sur le revenu global, sans aucun plafonnement, à condition de s’engager à conserver le bien et à respecter des obligations de restauration et de maintien.
Dans un registre différent, le déficit foncier permet, via des travaux réalisés sur un bien destiné à la location, de déduire jusqu’à 10 700 euros par an (hors intérêts d’emprunt) du revenu global. Un atout pour optimiser la fiscalité, mais qui s’adresse exclusivement à l’immobilier ancien.
Pour le neuf, le logement locatif intermédiaire (LLI) se développe, apportant une exonération partielle des droits de succession ou de donation (sous conditions), et des loyers encadrés. Ce mécanisme attire ceux qui cherchent un compromis entre rendement et sécurité.
Certains investisseurs préfèrent le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) ou les SCPI, favorisant la mutualisation du risque et une gestion simplifiée. Le marché reste attentif à l’éventuelle émergence d’une nouvelle loi, qui viendrait redéfinir les contours de l’avantage fiscal pour le neuf.
Immobilier neuf et fiscalité : comment profiter des nouveaux avantages du logement locatif intermédiaire (LLI) ?
Le logement locatif intermédiaire (LLI), discret jusqu’ici, s’impose comme une voie à explorer pour ceux qui ne veulent pas renoncer à la rentabilité tout en gardant le cap sur une fiscalité maîtrisée. Ce dispositif vise une cible bien précise : les ménages qui n’ont pas accès au logement social, mais qui se voient exclus du marché libre. Cette population nombreuse génère une forte demande et limite les risques de vacance locative.
L’investissement en LLI offre plusieurs atouts, à commencer par une TVA réduite à 10 % lors de l’achat, contre 20 % en règle générale. Ce coup de pouce allège notablement le coût d’entrée pour l’investisseur. Il s’accompagne toutefois d’un ensemble de critères à respecter :
- Respect d’un loyer plafonné, inférieur aux prix du marché local
- Vérification des ressources des locataires
- Engagement de mise en location sur une durée minimale, généralement 9 ans
La gestion locative reste encadrée, mais la cible du LLI limite les risques d’impayés. Autre avantage : le dispositif permet d’accéder à des exonérations partielles de droits de succession ou de donation, sous réserve de remplir certaines conditions. C’est un argument supplémentaire pour les investisseurs soucieux de transmettre leur patrimoine dans de bonnes conditions.
Le recours au prêt à taux zéro (PTZ) dans certains cas, la stabilité des revenus générés par la location, la perspective d’une valorisation du bien neuf… autant de facteurs qui renforcent l’attrait du LLI. Les acteurs institutionnels l’ont bien compris et multiplient les programmes destinés à ce marché. Pour les particuliers, la fenêtre d’opportunité est étroite, mais le jeu en vaut la chandelle. À condition d’étudier minutieusement chaque paramètre, le LLI peut devenir le relais crédible de l’investissement locatif dans le neuf.
Le paysage de l’investissement immobilier change de décor. Le Pinel s’efface, mais le besoin de logements, lui, ne faiblit pas. Ceux qui sauront s’adapter à ces nouvelles règles poseront peut-être les premières pierres du marché locatif de demain.