Types d’appartements les plus rentables pour les investisseurs immobiliers
Les studios affichent encore en 2025 le taux de rotation locative le plus élevé, mais ce sont les T2 qui enregistrent la plus forte hausse de loyers moyens dans les grandes villes françaises. À l’inverse, les grandes surfaces souffrent d’une rentabilité brute en baisse, malgré une demande stable sur le segment familial.
Les dispositifs fiscaux récents bouleversent les équilibres traditionnels, entraînant un regain d’intérêt pour les petites surfaces meublées. Certains quartiers, pourtant éloignés des centres-villes, voient les rendements progresser grâce à la colocation et à la location courte durée.
Plan de l'article
Panorama 2025 : quelles tendances pour l’investissement locatif en appartement ?
En 2025, le marché immobilier hexagonal donne le ton d’une nouvelle ère. Les investisseurs redéfinissent leurs repères : le rendement locatif en appartement, loin d’être figé, varie autant que les paysages urbains, les attentes des locataires et la pression sur les prix. À Paris, la rentabilité s’étiole, grignotée par des prix d’achat qui tutoient des sommets et une réglementation de plus en plus serrée sur les meublés. À Lyon, Bordeaux, Lille, même partition : la petite surface, studio ou T2, truste la demande, dopée par l’afflux d’étudiants et de jeunes actifs.
Ailleurs, notamment en périphérie, le rendement locatif appartement prend une coloration bien différente. Mulhouse, Strasbourg, Marseille affichent de meilleurs rapports entre loyers encaissés et coût d’acquisition. Ici, les investisseurs parient sur une plus-value à moyen terme, ou optent pour la colocation dans les villes étudiantes où la tension locative ne faiblit pas.
Voici quelques exemples concrets de cette dynamique en régions :
- À Toulouse, la population en hausse nourrit le dynamisme du locatif France, tandis qu’à Bordeaux, la pénurie de logements pousse les loyers toujours plus haut.
- À Marseille, la diversité des quartiers permet d’ajuster sa stratégie entre rendement brut attractif et perspectives de valorisation lors d’une future revente.
La location meublée s’impose aussi comme un format gagnant, séduisant par sa gestion simplifiée et ses loyers réguliers. Pour autant, chaque ville impose ses propres règles du jeu : réglementation, fiscalité, profil des locataires. Tout investisseur avisé sait que la clé reste l’anticipation des évolutions du marché immobilier local et le bon ciblage du locataire.
Studio, T2, colocation… quels types d’appartements offrent vraiment la meilleure rentabilité ?
Le studio reste souvent la porte d’entrée des investisseurs en quête de rendement. Son prix d’achat au mètre carré reste, dans la plupart des villes, abordable. Il répond à une demande solide, celle des étudiants, jeunes actifs, personnes en mobilité professionnelle. Le taux d’occupation frise souvent le plein, la vacance locative se fait rare et la gestion locative s’avère en général fluide. À Paris, toutefois, la flambée des prix limite le rendement brut à 3 ou 4 %.
Le T2, très recherché par les couples et jeunes actifs, séduit par sa capacité à fidéliser ses locataires. S’il offre un rendement brut parfois légèrement inférieur à celui du studio, il garantit davantage de stabilité. Dans des villes comme Bordeaux, Lille ou Strasbourg, la demande soutenue maintient des niveaux de rentabilité attractifs.
La colocation change la donne. Fréquemment choisie à Lyon, Toulouse ou Marseille, elle consiste à louer à plusieurs locataires, chambre par chambre. Ce montage permet bien souvent de dépasser les 6 % bruts de rendement. Certes, la gestion exige une organisation millimétrée et une vigilance sur la réglementation, mais les loyers sont réguliers et le risque de vacance dilué. Ici, la rentabilité se construit, elle ne tombe jamais du ciel.
Comment choisir le bien adapté à votre profil d’investisseur et à vos objectifs ?
Le choix du bien ne s’improvise pas : il répond à une logique de profil, d’horizon de placement et de gestion du risque. Envisagez-vous une revente porteuse de plus-value ou privilégiez-vous des revenus locatifs réguliers ? Un investisseur prudent s’orientera vers des villes sous tension comme Paris, Lyon ou Bordeaux, où la vacance locative reste très faible. D’autres, plus enclins à la prise de risque, viseront Lille, Marseille ou Mulhouse, avec la perspective d’un rendement locatif plus élevé, au prix d’une gestion parfois plus active.
Pour affiner votre stratégie d’investissement locatif, la question de la gestion locative doit guider le choix. Un studio ou un T2, proposé en location vide ou meublée, se gère sans grande complexité et attire un large public, des étudiants aux jeunes couples. La colocation, quant à elle, séduit dans les métropoles étudiantes, mais réclame plus de suivi et une bonne maîtrise de la réglementation locale.
Voici trois axes de réflexion pour orienter votre choix :
- Pour un investissement patrimonial : privilégiez un emplacement de qualité dans une ville dynamique pour sécuriser la valorisation sur le long terme.
- Pour maximiser le rendement brut : ciblez les marchés secondaires, là où les prix d’achat restent contenus et où la demande locative se maintient.
- Pour limiter le risque : optez pour une gestion déléguée ou pour un immeuble de rapport facile à revendre.
Les dispositifs légaux, loi Pinel, statut de loueur meublé professionnel, modifient la donne pour la rentabilité nette. Pensez à intégrer toutes les charges : gestion, travaux, fiscalité parfois exigeante. Le potentiel de plus-value, lui, variera selon le marché et le type de bien retenu.
À l’heure où la pierre se réinvente, chaque investisseur affine sa partition. Reste à choisir la note juste pour que l’investissement locatif résonne sur la durée.